Quel est le montant du bouquet en viager ?

À quoi correspond le bouquet dans le cadre d’une vente en viager ?

Comment se calcule le montant du bouquet du viager ?

Dans quels cas le calcul du bouquet est-il obligatoire ?

Notre astuce pour calculer le montant du bouquet en viager

Pour aller plus loin

Le montant du bouquet représente une fraction de la valeur occupée du bien immobilier. De manière générale, il représente entre 20 et 30% du montant total de la valeur vénale du bien. Tout dépend de l’accord conclu lors de la vente.

Lors de la transaction d’une vente en viager, le vendeur et l’acheteur peuvent décider ensemble de scinder la valeur vénale occupée en un bouquet et des rentes.

Prenons l’exemple d’un bien estimée à 400 000€ valeur marché. Après calcul du DUH, la valeur occupée est estimée à 200 000€. Les vendeurs souhaitent un bouquet de 120 000€. Il restera donc 200 000€ – 120 000€ = 80 000€ à répartir en rentes, sur la durée de la période d’occupation estimée.

Le bouquet en viager est une somme versée au vendeur par l’acheteur dès la signature de la vente en viager. À noter que le versement d’un bouquet n’est aucunement obligatoire. La typologie de la transaction se décide entre l’acheteur et le vendeur en viager.

Concernant le calcul du bouquet du viager, sachez qu’il n’existe pas à proprement dit de minimum ni de maximum. Il peut représenter 20% ou bien 30% du montant total de la valeur vénale d’un bien. Généralement, il ne dépasse pas 40% du montant.

L’âge du vendeur influera sur la valeur occupée (ou libre) du bien.

Comme nous l’avons précisé un peu plus haut, le versement d’un bouquet en viager n’est pas obligatoire dans le cadre d’une vente. Toutefois, certains cas de figures requièrent le calcul et le versement du bouquet. Faisons le point ensemble sur ces cas bien particuliers.

D’une part, un bouquet en viager doit être versé dans le cadre de la vente d’un immeuble en viager lors de laquelle il reste un crédit immobilier associé au bien. En effet, le vendeur est dans l’obligation de rembourser le capital restant dû de ce crédit et le cas échéant, les pénalités de remboursement anticipé le jour de la vente. Dans ce cas précis, le bouquet peut devenir obligatoire pour couvrir les obligations contractuelles du vendeur en viager.

D’autre part, le versement et le calcul du bouquet en viager s’effectuent également lorsqu’une personne veuve souhaite vendre un bien immobilier en viager mais que les enfants ont hérité d’une partie de la nue-propriété de l’immeuble lors du décès du premier parent. Le jour de la vente dans ce cas bien particulier, les héritiers du bien devront percevoir la fraction de la nue-propriété dont ils sont propriétaires. Là encore, le bouquet en viager est indispensable car il permet au vendeur en viager de réaliser son opération viagère en ayant obtenu l’accord des enfants pour procéder à la vente.

En résumé, le bouquet n’est jamais une obligation dans le cadre d’une vente en viager, en dehors des situations particulières lors desquelles interviennent les notions d’héritage ou de remboursement de prêts immobiliers.

Dans la majorité des cas, le bouquet en viager reste une option et peut même s’apparenter à un frein à la vente en viager. N’oublions pas que dans le cas où le contrat de vente prévoit une rente viagère, les garanties octroyées au vendeur pour le paiement de la rente rendent quasiment impossible le recours à l’emprunt bancaire pour l’acheteur et donc limitent le nombre d’investisseurs potentiels.

Enfin, dans le cas où le projet patrimonial d’un vendeur a pour objectif de dégager un capital de départ de viager important, il peut être judicieux de favoriser le bouquet unique sans rente afin de faciliter la vente.